Aumentan fraudes con viviendas en remate en Valle de Toluca: Grupo H

13 / Enero / 2025

Gestores inmobiliarios aprovechan la venta de casas en remate por bancos para defraudar a compradores

En los últimos meses ha incrementado el número de casos en torno a supuestos gestores inmobiliarios, que aprovechan la venta de casas en remate por los bancos para defraudar a los compradores.

De acuerdo con Fabiola Pérez Serrano, directora de Grupo H Bienes Raíces, estas personas bajan las fotografías de las propiedades que están anunciadas, principalmente en redes sociales, y aseguran que las tienen en venta a través de remate bancario, en la etapa en la que el banco todavía no tiene la posesión del inmueble.

“Como el banco no tiene la posesión del inmueble en cartera vencida, el cliente no puede pasar a conocer la casa por dentro, deben comprar el remate así, es ahí donde se debe tener mucho cuidado. Hay quienes se impresionan por el precio tan bajo y dan un anticipo para apartar la casa”.
Lamentablemente los falsos inmobiliarios tienden a inventarse una empresa, crean páginas web, rentan oficinas por un tiempo y una vez que reciben dinero, desaparecen. “Este es el fraude de moda o del momento en el Valle de Toluca”.

Para evitar sorpresas es indispensable trabajar con empresas especializadas en remates, que estén bien establecidas con varios años en el mercado, corroborar que tengan oficinas propias, que tengan mucha gente trabajando, incluso hablar con los bancos para saber si trabajan con ellas.

En México, el porcentaje promedio en el que se puede adquirir una casa en remate hipotecario o a un particular suele oscilar entre 10 y 40 por ciento más barato del valor comercial de la propiedad. Sin embargo, este rango depende de varios factores como la ubicación, ya que las propiedades en zonas de alta demanda tienden a ofrecer menores descuentos, mientras que las ubicadas en zonas menos demandadas pueden tener mayores rebajas

Así como el estatus legal, dado que algunas propiedades pueden estar más descontadas si tienen complicaciones legales o mayor tiempo en proceso judicial; y la etapa del remate, ya que en las primeras etapas del proceso (adjudicación inicial o subasta), los descuentos pueden ser más altos. “Si la propiedad no se vende en las primeras subastas, el precio tiende a ajustarse hacia abajo”.

Es importante tener en cuenta que las propiedades en remate suelen adquirirse sin posesión inmediata y requieren tiempo para resolver trámites legales y judiciales, por lo que representan una inversión de mediano a largo plazo. Además, las compras de este tipo generalmente se hacen de contado y no mediante financiamiento hipotecario.

“En promedio una casa en manos del banco se remata del 10 al 40 por ciento por debajo de su valor, por ello en los remates que van del 40 al 50 por ciento hay que tener cuidado”.
El caso más reciente se presentó con un comprador en Toluca, que una vez que presentó la denuncia no tuvo respaldo ni de la Fiscalía General de Justicia ni de la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) porque no supieron qué hacer.

Otros fraudes

Por la falta de regulación en el sector inmobiliario -dijo- hay fraudes que siempre han estado presentes en el mercado como las personas que se hacen pasar por asesores inmobiliarios, crean sus páginas web y a veces llegan a rentar oficinas, con personas que se prestan para vender las propiedades varias veces; “piden enganches y dan una parte al seudo asesor inmobiliario, esto se da en todo el país”.

Asimismo, hay quienes se dedican a la venta de inmuebles y se presentan como trabajadores de empresas reconocidas sin ser verdad. Algo que sucede, sin necesariamente ser un fraude y pone en riesgo el patrimonio, es la práctica de la actividad inmobiliaria sin la capacitación necesaria, pues hay quienes no revisan bien la documentación y tienen problemas para cerrar negocios.

“Muchas veces las casas están intestadas y el juicio no se puede arreglar, otras ventas están restringidas por temas de pensión alimenticia y los seudo asesores las ofrecen, piden enganche y firman contrato. Esto no es un fraude, pero las personas tienen que entrar a un juicio para recuperar su dinero si es que el supuesto vendedor no se lo ha gastado o dar largas para regresarlo”.
Lo mismo pasa con las rentas de algunos departamentos y los terrenos baldíos que se ponen en venta a cada rato por terceros que se hacen pasar por propietarios, reciben enganches, desaparecen y los dueños verdaderos nunca se enteran de nada.  “Algunos solo ponen números telefónicos, los anuncian por redes con fotos de referencia y ni papeles tienen”.

Operaciones serias

Una operación de compraventa correcta -detalló- implica el llenado de al menos 25 formatos, con un tiempo estimado de venta de 3 meses en inmuebles con mucha demanda y a buen precio, en cambio los inmuebles en valores no comerciales pueden tardar hasta 10 o 12 meses.

“Lo que más se vende es el interés social y de presupuestos de entre un millón y millón y medio, pero casi no hay, a partir de 5 millones de pesos se complica la venta por la cantidad de ingresos que deben comprobarse para acceder a un crédito”. 
Pérez Serrano destacó que otro punto para alertar a los compradores son las bajas comisiones que cobran los vendedores informales, pues la comisión promedio en el Valle de Toluca oscila en 5 por ciento. “Hay que tener cuidado con quienes cobran de 3.5 por ciento para abajo porque es gente que no está capacitada, no tiene oficinas, no pagan la membresía de una asociación inmobiliaria formal, por eso cobran barato”.   

Un profesional inmobiliario debe cubrir de inicio al menos 30 horas de capacitación teórica y legal, aprender cuestiones fiscales, entender la documentación y estar respaldado por una asociación para garantizar la compra o la venta.

“Al iniciar la venta o la renta de una casa un profesional hará una presentación formal de sus servicios, pedirá que el cliente que firme un contrato de servicios, generalmente pertenece a alguna asociación inmobiliaria (AMPI, GIZP o SUMA Inmobiliarias), no cobran menos del 4 por ciento de comisión y disminuye el riesgo si cuentan con oficinas”.